📄 부동산 계약서에 자주 나오는 조항, 제대로 알고 계신가요?
계약서를 읽다 보면 다음과 같은 생각이 드신 적 있지 않으신가요?
- ✔ 이건 무슨 의미지?
- ✔ 중개사 설명은 들었는데, 정확히 이해되지 않는다
- ✔ 특약 조항은 항상 나중에라도 문제가 될 것 같아 불안하다
부동산 계약서는 단순한 서류가 아닙니다. 내 권리와 책임이 기록되는 법적 문서입니다.
이번 콘텐츠에서는 실무에서 자주 마주치는 세 가지 핵심 조항을 중심으로, 이해하기 쉽게 풀어보겠습니다.
1️⃣ 특약: 계약서의 핵심은 하단에 있다?
‘특약’은 표준계약서에 없는, 당사자 간 별도 합의 사항을 기재하는 공간입니다.
- ✍ 단순 구두 합의는 효력 없음 → 계약서에 반드시 기재 + 서명
- ✍ 문장은 간결하고 명확하게 작성
- ✍ 중개사가 특약을 회피하거나 불편해한다면, 정확한 설명을 요구할 수 있습니다
현장 팁: 계약 전 모든 조건 협의가 마무리돼야 후회 없는 거래가 됩니다.
특약은 복잡해 보여도, 분쟁 예방의 가장 강력한 도구입니다.
2️⃣ 손해배상과 위약금은 전혀 다릅니다
- 손해배상: 실제 발생한 피해에 대한 보상
- 위약금: 계약 위반 자체에 대한 벌칙성 금액
예시로 이해해볼까요?
- ✅ 사례 1: 계약 파기 후 시세 하락 → 계약금 포기로 손해배상 인정 안 됨
- ✅ 사례 2: 상가 인도 지연 → 입증 가능한 손해에 대해 일부 배상 인정
포인트: 위약금과 손해배상을 동시에 청구하려면, 손해 발생 및 금액을 입증해야 합니다.
예상 수익 손실, 감정적 피해 등은 법적 보상이 어렵기 때문에 사전 계약서 명시가 훨씬 유리합니다.
※ 위약금은 보통 거래금액의 10% 수준으로 설정하며, 과도할 경우 법원 감액 가능성 있음
3️⃣ 해제 vs 해지: 단어 하나에 법적 차이
- 해제: 계약 자체를 없던 일로 되돌림 (매매에서 흔함)
- 해지: 계약은 유효하되, 미래 효력만 정지 (임대차에서 자주 사용)
주의: 해제와 해지를 헷갈리면 책임 범위와 환급 조건이 완전히 달라집니다
예시: 매매 계약 후 해제 시 → 계약금 반환 기준
임대 계약 중도 해지 시 → 위약금 조건 적용 여부 등
계약서 작성 시 반드시 표현을 정확히 구분해야 하며, 중개사에게 해당 내용 설명을 요청하세요.
🧾 마무리하며
계약서는 ‘읽는 문서’가 아니라, 내 권리를 보호하는 방패입니다.
오늘 살펴본 3가지 핵심:
- 📌 특약 조항의 중요성
- 📌 손해배상 vs 위약금의 명확한 구분
- 📌 해제와 해지의 법적 차이
실전 계약에서 자주 등장하며, 분쟁이 발생하기 쉬운 부분입니다.
중개인이 꼼꼼하더라도 계약 당사자가 질문하고 확인하는 자세가 가장 중요합니다.
