등기 전 아파트, 전세대출 받을 수 있을까?

새로 지어진 아파트에 입주를 앞둔 세입자분들께서 가장 많이 궁금해하시는 질문 중 하나는 바로 이것입니다.

“아직 등기 안 된 신축 아파트인데, 전세대출 가능할까요?”

결론부터 말씀드리면, 일정 조건을 충족할 경우 미등기 상태에서도 전세자금대출은 가능합니다. 하지만 모든 사례에 해당되는 것은 아니며, 계약 상황과 금융기관의 심사 기준에 따라 결과는 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

📌 미등기 아파트란?

건축이 완료되었지만, 아직 등기부등본상 소유자 명의가 기재되지 않은 상태의 주택을 말합니다.

신축 아파트의 일반적인 등기 절차는 다음과 같습니다.

등기 완료까지는 통상 1~3개월 이상 소요되며, 이 시기 중 전세 계약이 이뤄지는 경우가 많습니다.

다음 조건을 충족하면, 등기가 완료되지 않아도 대출이 가능한 경우가 많습니다.

※ 은행마다 기준이 상이하므로 사전 상담이 꼭 필요합니다.

① 사용승인서 여부
입주가 가능한 상태인지 확인하고, 대출 실행 시 ‘사용승인확인서’ 제출이 요구될 수 있습니다.
② 분양가와 전세보증금 비교
KB 시세가 없는 신축 아파트는 분양가가 기준이 됩니다. 보증금이 이를 초과하면 대출이 불가할 수 있습니다.
③ 계약자의 명확성
전세계약자는 분양권 소유자 본인이어야 하며, 명의가 일치하지 않으면 대출이 거절됩니다.
④ 임대인의 대출 상환 여부
임대인이 기존에 담보대출을 받아둔 경우, 대출 상환 전에는 전세대출이 실행되지 않을 수 있습니다.
⑤ 전세보증보험 가입 제한
대부분의 미등기 아파트는 전세보증보험 가입이 어렵거나 불가능한 점을 유의하세요.
⑥ 계약서 특약 작성
사용승인 예정일, 보증금 지급일, 임대인의 의무 등은 모두 특약에 명시해야 안전합니다.

전세자금대출과 관련된 문제, 임대인의 등기 지연, 중도금 대출 충돌 등
계약 전 반드시 확인하고 넣어야 할 실전 특약 문구 예시입니다.

- 본 부동산은 현재 사용승인은 완료되었으나, 보존등기 및 소유권 이전등기는 완료되지 않은 상태임.
- 임대인은 전세계약 잔금일 전까지 등기 완료 및 입주에 필요한 관련 서류(사용승인서, 분양계약서 등)를 임차인에게 제공함.

- 본 계약은 임차인의 전세자금대출 승인 완료를 전제로 하며,
  대출이 거절될 경우 계약은 무효로 간주되며, 임대인은 기 수령한 계약금 및 중도금을 전액 반환한다.

- 임대인은 잔금일 전까지 기존 건설사 중도금 대출 및 담보채권을 모두 상환하고,
  임차인의 전세자금대출 실행에 지장이 없도록 권리관계를 정리한다.
- 잔금일과 전세대출 실행일은 동일하게 조율하며, 관련 서류는 임대인이 성실히 제출한다.

- 본 계약의 임대인은 해당 주택의 실제 분양권자(명의자)이며, 계약서상 명의와 일치함을 확인한다.
- 명의 불일치 또는 제3자 명의(가족 포함) 계약일 경우 계약은 무효로 간주될 수 있다.

- 임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 신청 등 권리보호 절차를 임의로 제한하거나 지연 요청하지 않으며,
  해당 요구는 법적 효력이 없는 것으로 본다.

- 전세보증보험 가입이 불가한 상태임을 양 당사자가 인지하며,
  계약 종료 시 임대인은 전세보증금을 지체 없이 반환할 의무가 있다.

💡 TIP: 계약서 특약란에 복사하여 삽입하고, 양측 서명 또는 날인 후 보관해두세요.
문서화된 특약은 분쟁 발생 시 가장 강력한 증거가 됩니다.

미등기 신축 아파트라도, 조건만 잘 갖추면 전세자금대출은 충분히 가능합니다.
다만, 절차가 복잡하고 예외가 많기 때문에 반드시 전문 중개인과 사전 상담을 진행하고, 계약서 특약을 꼼꼼히 확인하세요.

신규 아파트 전세계약은 실거주 목적의 세입자뿐만 아니라, 투자자와 임대인 모두에게 민감한 이슈이기 때문에 계약 시 정보 비대칭을 줄이는 것이 핵심입니다.