🏠 전세계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요!
“이 집, 계약해도 괜찮을까요?”
보증금이 걸린 전세계약, 막연한 불안함이 드셨다면
지금부터 소개해드리는 안심 계약 체크포인트 4가지만 확인해보세요.
✔ 1. 등기부등본은 계약 전·잔금 전, 두 번 확인
계약서 쓰기 전에 한 번, 잔금 치르기 직전에 한 번.
등기사항증명서(등기부등본)는 최소 2회 이상 열람해야 안전합니다.
- 실소유자가 임대인 본인인지 확인
- 근저당권, 압류, 가압류, 임차권등기 유무 체크
- 서류가 ‘계약 당일자 기준’으로 발급된 것인지 확인
- 잔금일 전, 새로운 권리변동이 생기지 않았는지 재확인
📌 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 조회 가능
✔ 2. 세금 체납 여부 확인: 세금완납증명서 요청
간과하기 쉬운 부분이지만, 실제로 가장 중요한 요소 중 하나입니다.
세금 체납은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다.
- 국세완납증명서
- 지방세완납증명서
👉 계약 전 임대인에게 위 두 가지 서류를 요청해보세요. 정당한 임대인이라면 바로 제공해줍니다.
✔ 3. 확정일자 신청, 잊지 마세요!
확정일자는 계약 내용을 공적으로 증명하는 가장 기본적인 절차입니다.
전입신고와 함께 진행해야 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
- 계약 후 즉시 주민센터 또는 정부24에서 신청 가능
- 확정일자 + 전입신고 + 실거주 = 대항력 확보
- 대항력이 생기면, 경매 시에도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있음
✔ 4. 입주 당일, 전입신고 바로 진행
전입신고는 ‘실제 거주지’를 행정상으로 등록하는 절차입니다.
입주 후 14일 이내 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있어요.
- 신고한 다음 날 0시부터 대항력 발생
- 가능하면 입주 당일 신고하는 것이 가장 안전
⚠ 이런 상황이라면 다시 한번 생각해보세요
- 직거래를 고집하면서 중개사 배제를 유도
- 계약서, 등기부등본, 세금서류 제공을 회피
- 계약금 과다 요구 혹은 입주 전 잔금 재촉
- 계약 내용을 구두로만 설명하고 문서화하지 않음
💡 추가 팁: 보증금 보호를 위한 실전 조언
① 시세 확인은 필수!
전세보증금이 매매 시세의 70% 이하인지 확인하세요.
보증금이 시세보다 높다면 '깡통전세' 위험이 있습니다.
② 다가구주택 계약 시, 선순위 임차인 확인
여러 세대가 거주하는 건물에서는 입주 순서에 따라 보증금 반환 우선순위가 정해집니다.
③ 등기부 내용 해석 요령
아래 단어가 보이면 반드시 전문가와 상의하세요:
- 압류, 가압류, 가처분, 임차권등기명령, 가등기, 신탁
④ 공인중개사 확인
공인중개사 등록증, 자격증, 영업 여부 확인은 국가공간정보포털에서 가능합니다.
⑤ 전세보증보험 가입
보증금 반환이 어려운 상황이 생겨도 보증기관에서 대신 돌려주는 전세보증보험 가입을 고려해보세요.
⑥ 임차권등기명령 제도 활용
계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지하세요.
📄 계약서에 넣어야 할 특약 문구 예시
계약서에 아래 특약을 포함시켜두면, 보증금 반환 문제나 전세사기 위험을 사전에 예방할 수 있습니다.
① 본 계약은 임차인의 전세자금대출 승인 완료를 전제로 하며, 대출 거절 시 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다. ② 임대인은 전입신고 및 확정일자 신청을 임의로 제한하지 않으며, 임차인은 계약일 또는 입주일 기준으로 이를 진행할 수 있다. ③ 임대차보증금은 매매가 대비 70% 이하로 설정되며, 깡통전세 예방을 위해 매매 시세 확인 후 계약금 납부한다. ④ 본 계약의 임대인은 등기부등본상 실소유자이며, 계약 전 세금완납증명서(국세 및 지방세)를 제공한다. ⑤ 계약 해지 또는 기간 만료 후 보증금 반환 지연 시, 임차인은 임차권등기명령을 통해 권리 보호를 진행할 수 있다.
📌 위 특약들은 실제 계약서에 복사하여 기재하거나, 공인중개사를 통해 서면으로 작성하도록 요청하세요.
📍 신축 아파트는 미등기 상태일 수 있습니다
첫 입주하는 신축 아파트는 소유권 이전등기가 아직 안 된 경우가 많습니다.
이럴 경우 더 철저하게 계약 내용을 확인하고 특약 사항을 꼼꼼하게 작성해야 합니다.
💬 전세계약은 단순한 이사가 아닙니다.
보증금을 지키기 위한 ‘법적 방어력’을 확보하는 절차입니다.
위 내용 잘 확인하시고, 안전하고 후회 없는 계약하시길 바랍니다!
