새 아파트에 합리적인 보증금으로 입주할 수 있다는 점은 매력적이지만, 등기가 완료되지 않은 상태의 계약은 아무래도 걱정도 따르죠.
🔍 미등기 아파트 전세계약, 어떻게 하면 안전할까?
등기가 되지 않은 신축 아파트는 대부분 아직 ‘분양권 상태’입니다.
즉, 법적으로는 건설사나 신탁사 명의로 등기가 되어 있고, 소유권 이전은 잔금 납부 이후 이루어집니다.
이 과정에서 임대인은 전세보증금을 통해 잔금을 치르는 방식을 많이 택하는데요.
이때 계약서 작성 시 몇 가지 핵심 포인트를 체크하면 훨씬 더 안전하게 계약할 수 있습니다.
📝 계약 전 반드시 확인할 체크리스트
- ① 분양권자와 임대인이 동일한지 확인
▶ 분양계약서, 신분증, 건설사 도장 포함 여부 꼭 확인하세요. - ② 분양권 명의의 권리이전 여부
▶ 권리의무 승계 내역을 통해 최종 소유자가 누구인지 확인! - ③ 가압류·가처분·압류 내역 확인
▶ 시행사나 분양사무실을 통해 분양권에 이상 유무를 체크하세요. - ④ 분양대금 완납 여부
▶ 입주증이 발급되지 않았다면, 잔금이 아직 미납 상태일 수 있습니다. - ⑤ 임대인 계좌로 보증금 입금
▶ 대리 계약이라도 보증금은 임대인 명의 계좌로 입금해야 합니다.
📄 계약서 특약 문구 예시
① 임대인은 임차인의 잔금일 이전까지 분양대금을 전액 완납하며, 이를 어길 경우 본 계약은 자동 해지되며, 계약금 및 보증금은 즉시 반환한다. ② 임대인은 소유권 이전등기 및 보존등기를 진행하고, 임차인의 권리행사(전입신고, 확정일자 등)에 지장을 주지 않아야 한다. ③ 임대차 계약의 임대인은 분양계약서상 명의자와 동일인임을 보증하며, 대리 계약의 경우 위임장, 인감증명서, 신분증을 모두 확인 후 계약한다. ④ 계약 체결 이후 임차인은 전입신고와 확정일자를 즉시 신청하여 대항력과 우선변제권을 확보한다.
🏦 전세자금 대출 예정이라면?
- 계약 전 은행 방문 후 해당 단지의 대출 가능 여부를 먼저 확인하세요.
- 은행에 따라 미등기 아파트는 대출 심사 대상에서 제외될 수 있습니다.
- 신축 전세 계약 시, 전세보증보험 가입 가능 여부도 미리 알아보면 좋아요.
👀 현장 실무에서 자주 발생하는 주의사항
- 임대인이 잔금을 미납하면 입주증 발급이 불가하므로, 중개사와 함께 입주증 상태를 꼭 확인하세요.
- 잔금일은 가능하면 은행 업무가 가능한 평일로 지정하는 것이 좋습니다.
- 계약 당일 임대인과 전화통화 또는 영상통화로 실명 확인을 하시면 더욱 안전합니다.
📌 전입신고 + 확정일자 = 대항력 확보!
등기가 되어 있지 않더라도, 계약 직후 전입신고와 확정일자를 완료하면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
가능한 한 빠르게 진행하세요!
✅ 마무리 정리
조금만 꼼꼼히 준비하면 미등기 아파트 전세도 안전하게 계약하실 수 있습니다.계약 전 확인할 항목과 특약사항만 챙기셔도 훨씬 안심하실 수 있어요.
믿을 수 있는 공인중개사와 함께하시고, 필요한 정보는 반드시 직접 확인하시는 습관을 들이세요!
불안한 계약보다, 똑똑한 준비가 더 중요하다는 사실! 꼭 기억하세요 :)
