오늘은 전세나 월세 계약에서 임차인의 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 제도, 바로 소액보증금에 대한 최우선변제권에 대해 안내해드리겠습니다.
※ 아래 정보는 찾기 쉬운 생활법령정보를 참고하여 작성되었습니다.
🔒 최우선변제권이란?
임차인의 보증금을 보호하기 위해 '소액임차인'으로 인정되는 경우, 경매나 체납처분이 진행되더라도 선순위 채권자보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리입니다.
- 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 상태여야 합니다.
- 경매나 공매가 개시되기 전에 위 조건을 갖췄다면 최우선변제를 받을 수 있습니다.
또한 소액임차인이 아니더라도 주택 인도, 주민등록, 확정일자를 갖춘 경우 일반 담보권자와 함께 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
📌 소액임차인의 기준
아래 기준에 해당하는 보증금을 지급한 임차인은 '소액임차인'으로 인정됩니다.
| 구분 | 보증금 기준 (이하) |
|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 |
| 광역시 및 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 |
💰 우선변제 받을 수 있는 금액
소액임차인으로 인정될 경우, 아래 금액 한도 내에서 선순위 채권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
(단, 해당 금액이 주택 시세의 절반을 초과하면 절반까지만 가능)
| 구분 | 우선변제 금액 (최대) |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인, 화성, 김포 | 4,800만 원 |
| 광역시 및 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만 원 |
🧾 배당요구 꼭 하세요!
최우선변제를 받기 위해서는 임차주택이 경매 또는 공매에 넘어갔을 때 반드시 법원에 배당요구를 신청해야 합니다.
또는 체납처분 시 우선권 행사 신고를 통해 권리를 주장해야 합니다.
📅 3월 이사철, 이런 점도 기억하세요
3월 새 학기를 앞두고 무실동 등 여러 지역에서 전세, 월세 계약을 많이 찾고 계십니다.
비록 금액이 크지 않더라도 소액보증금은 반드시 보호받을 수 있는 제도가 있으니 안심하고 계약 준비하세요.
❓ 소액 기준을 넘는 경우엔?
소액임차인 기준을 초과하더라도 전입신고 + 확정일자 + 주택 인도는 반드시 하셔야 합니다.
이 외에도 전세권 설정등기를 통해 법적 보호를 더 강하게 받을 수 있습니다.
📌 전세권 설정등기란?
전세금을 지급한 사람이 해당 부동산을 점유하며 사용할 수 있도록 법적으로 권리를 등기하는 절차입니다.
임대인의 동의가 반드시 필요하며, 등기소에 직접 방문하여 서면 신청해야 하므로 다소 번거로울 수 있습니다.
(임대인과 함께 등기소에 방문하거나, 대리인 서류가 필요한 경우도 있으므로 사전 협의가 중요합니다.)
하지만 혹시 모를 분쟁을 대비해 전세권 설정을 꼭 고려하시길 추천드립니다.
지금까지 소액보증금 최우선변제권에 대해 안내드렸습니다.
전세든 월세든, 임차인의 권리를 지키기 위한 최소한의 조치들을 잘 기억해두세요!
